| 山、海へ /ポーアイ /六アイ /ハーバー |
ハーバーランドは、旧国鉄湊川貨物駅跡地を活用した港湾地区再開発事業です。海岸埋め立てや人工島開発ではありません。ただし、ポートアイランドの港湾施設建設とは密接な関係があります。
1923年ごろの神戸駅周辺は次のようになっていました（ 港湾の空間と記憶の再編成 : 神戸市東川崎町の景観を中心に）。このころは、まだ貨物駅は分離されていませんでした。
新開地の衰退に拍車
昭和に入ると、旅客線の神戸駅と、貨物線の湊川駅が分離されます。貨物線は、次の図（ 関西の公共事業･土木遺産探訪 ）のように、現在の国道2号線（阪神高速3号線）付近を通っていました。かつては、貨物船から人力で荷揚げし、貨物列車で運ぶというのが主流でした。しかし、1970年ごろから、大型コンテナ船とトラック輸送に切り替わって行きます。従来の埠頭は水深が浅いので大型船が接岸できず港湾機能を失って行き、貨物線は不要となります。1970年には、ポートアイランドのコンテナターミナルが供用を始めています。港湾労働者や川崎重工・三菱重工の下請け作業員などが、新開地の飲食街にとって重要な顧客でしたから、港湾作業の減少や造船部門の縮小・撤退は、映画産業の斜陽化と相俟って、新開地の衰退に拍車をかけたものと思われます。
神戸市が再開発に乗り出す
1982年に、貨物線の湊川駅は機能を停止し、1984年に神戸市が駅跡地を買収し、愛称を募集し再開発に乗り出します。ハーバーランド地区の範囲は次のようになっています（ 港湾の空間と記憶の再編成 : 神戸市東川崎町の景観を中心に）。東側は海岸通と表示されていますが、現在は東川崎町となってい るようで す。
umieとモザイクが中心
現在のハーバーランド地区は次のようになっています。現在一般に認識されているハーバーランドエリアは三菱倉庫跡地等を含んでいて、開発計画地区とは若干のズレが生じています。
ハーバーランドの中心となっているのは、umie（イオンショッピングモール）とモザイク（レストラン街）、クルーズ船コンチェルトの接岸する高浜岸壁です。ホテルクラウンパレス神戸は、かつてはニューオータニが経営していましたが、現在では3つ星ホテルになっています。万葉倶楽部は、商業ビルの7-16Fで営業している運び湯温泉で、宿泊（4つ星ホテルクラス）もできます。ザ･パークハウス神戸ハーバーランドタワーは、地上36階建てのタワーマンションです。
デュオこうべ地下街を通って
最寄りの駅は、地下鉄海岸線ハーバーランド駅とJR神戸駅ですが、地上の経路は国道2号線と阪神高速3号線で分断されています。そこで、デュオこうべ地下街を通って、ハーバーセンター2階から、歩行者用通路を通って、umieとモザイクへ向かうと、車の騒音を気にせず到達でき ます。
ハーバーランドからメリケンパークへは、岸壁沿いに歩いて行くとすぐです。中突堤中央ターミナル（かもめりあ）そばのホテルラ・スイート神戸ハーバーランドは5つ星ホテルです。メリケンパークのホテルオークラ神戸と神戸メリケンパークオリエンタルホテルは4つ星ホテルです。
各種の事業手法を組み合わせ
神戸ハーバーランド地区は、次のように各種の事業手法を組み合わせて総合的に事業が進められました（ 街づくり(整備手法) | ＵＲ都市機構）。 もらえる補助金はすべて頂こうということでしょうか。
| 新都市拠点整備事業 | 特定再開発事業 | 特定住宅市街地総合整備促進事業 | |
| 地区 | 神戸ハーバーランド地区 | 神戸ハーバーランド地区 | 神戸駅周辺地区 |
| 施行 | 神戸市 | 住宅・都市整備公団 | 神戸市、住宅・都市整備公団、神戸市住宅供給公社、民間 |
| 対象 | 約20ha（特定再開発事業区域とその関連区域） | 約17ha（貨物駅跡地の一部、神戸駅前広場、倉庫等） | 約58ha（ハーバーランド工区約6ha） |
| 内容 | 都市拠点形成事業 | 商業・業務施設等の整備を目的とする土地区画整理事業 | 住宅の建設及び公共施設の整備等 |
| 期間 | 1985〜1992 | 1986〜1992 | 1985〜1994 |
神戸市では、ハーバーランド 地区を、次のように、文化・商業・業務地区（赤色）、複合利用地区（茶色）、住宅・教育地区（黄色）に区分しています（ 神戸ハーバーランド地区 地区計画 ）。文化・商業・業務地区では住宅は建てられず、住宅・教育地区では商業施設は建てられません。住宅・教育地区では、学校、市営住宅、UR賃貸住宅が造られています。
商業棟テナントは、すべて入れ替わる
ハーバーランドの施設は、次のような配置になっています（神戸ハーバーランド > エリアガイド）。
1992年の開業時の商業棟テナントは、すべて入れ替わっています。
| ビル名称 | 所有 | テナント | |
| モザイク | 商業棟 | 三菱倉庫 | モザイク⇒ umieモザイク |
| ハーバーランド ダイヤニッセイビル |
商業北棟 | 三菱倉庫・日本生命 | ダイエー⇒ Ha・ Re ⇒ umie |
| 商業南棟 | 阪急百貨店⇒ umie |
||
| オフィス棟 | テ ナント | ||
| オーガスタプラザ⇒ プロメナ神戸 |
商業棟 | 大阪ガス⇒⇒ 万葉倶楽部 |
高島屋グループ⇒ 万葉倶楽部 |
| 神戸ハーバーランド センタービル |
商業棟 | 住友生命⇒⇒⇒ HMIホテルグループ |
西武百貨店⇒ ファミリオ⇒ ハーバーセンター |
| オフィス棟 | オフィス棟 | ||
| ホテル棟 | ニューオータニ⇒ クラウンパレス |
||
| カルメニ 神戸情報文化ビル |
本社ビル | 神戸新聞社 | 神戸新聞社 |
| クリスタルタワー | 本社ビル | 建築主：川崎重工業 川重不動産・日本生命 |
テ ナント |
エントランスは、ほんの一部分
神戸ハーバーランドセンタービルは、商業棟、オフィス棟、ホテル棟が組み合わされた構造になっています。商業棟とオフィス棟部分の断面図は次のようになっています（商業テナント募集 事業 || 合同会社ハーバーリース）。商業棟のかまぼこ型部分は、エントランスホールで、内部は空洞になっています。
建物を俯瞰すると次のようになります。変則的な台形の5階建ての商業棟の上に、ホテル棟とオフィス棟が乗っかっています。正面から見えるかまぼこ型エントランスは、商業棟全体から見れば、ほんの一部分に過ぎません。
1階平面図に、ホテル棟とオフィス棟の比率を大雑把に書き加えると次のようになると思われます。
神戸ハーバーランド株式会社が運営
かまぼこ型のエントランスホールは、スペースシアターと名付けられて、各種催しやミニコンサートも開けます（ス ペースシアター | 神戸ハーバーランド株式会社）。
このスペースシアターは神戸ハーバーランド株式会社が運営しています。この会社は、神戸市と主要企業ほぼすべてが株主となっています。取締役には、神戸市都市局長や各企業の役員が名を連ねています。社員15人に対して役員13人という頭でっかちな組織です。
補助金と受託料で2300万円
収支明細表は次のようになっています（ 令和2年度神戸ハーバーランド株式会社事業概要 ）。貸室事業の黒字で、その他の赤字を埋めて収支とんとんとなっています。
ただし、収入明細表では次のようになっています。補助金と受託料で2300万円余りが神戸市から支払われています。つまり、税金で補填して赤字が出ないよう調整していることになります。
神戸ハーバーランド情報センター
貸室事業については、「当社はハーバーランドセンタービルの一部を所有しており，事務所，商業テナント、駐車場，会議室の賃貸借事業を行っ ている」（ 令和2年度 神戸ハーバーランド株式会社 事業概要/第4 令和元年度事業報告 ）とありますから、ハーバーランドセンタービルの一部を所有しているものと思われます。
資本金16億5000万円で固定資産の土地建物が14億円ですから、市と企業の共同出資でビルの一部を購入し、その家賃収入で各種事業等を行う予定だったようです。
神戸ハーバーランド株式会社は、「ハーバーランド地区を情報発信拠点とし、その管理センターとして機能することを目的」とし設立され、当初の社名は「神戸ハーバーランド情報センター」となっていました。しかし、情報管理といっても、あじさいネット（スポーツ施設利用のオンライン申請）の運営ぐらいで、今では行政手続き全般のオンライン申請を市が直接行うようになっています。
そこで、2008年に社名を「神戸ハーバーランド株式会社」に変更し、歩道、デッキの清掃や植栽の植え替え、各種催し、宣伝活動を行っています。しかしこれらは、神戸市の道路管理課や観光企画課の仕事ではないかという気もします。
再開発に合わせて延長
ハーバーランドセンタービルは、JR神戸駅から、デュオこうべ地下街を通って200メートルほどの便利な場所にあります（ アクセス｜JR神戸駅より地下街で直結｜ホテルクラウンパレス神戸≪公式≫＞マッ プ ）。デュオこうべ地下街は、1974年に高速神戸駅とJR神戸駅を結ぶ、サンこうべ地下街として開業していましたが、ハーバーランド地区再開発に合わせて、JR神戸駅からハーバーランド地区まで延長し、1992年に「デュオこうべ」として開業しました（会 社概要 | 神戸地下街株式会社）。
あの手この手を尽くすものの
ハーバーランド地区再開発事業は、1986年に始まり、1992年に主要な施設が開業しています。このころは、バブルが始まり絶頂を迎えていました。ハーバーランドセンタービルは、その中核となるべく、当時全盛を誇っていたセゾングループの西武百貨店を誘致しました。しかし、ビルが開業した1992年にはバブル景気は崩壊し始めていて、積極経営が裏目に出たセゾングループは多額の借金を抱え、1991年には堤清二代表は辞任していました。結局、西武百貨店は1994年に撤退し、1年以上空き家状態となり、その後、目まぐるしくテナントが入れ替わり、あの手この手を尽くすものの結局撤退してしまいました。2014年にハーバーセンターが開業し、現在は、ほぼテナントが埋まっているようです（ 神戸ハーバーランドセンタービル - Wikipedia）。
| ビルオーナー | 住友生命(1992〜2007)⇒三菱UFJ信託銀行？⇒パシフィックマネジメント(2007〜？)⇒HMIホテルグループ(2011〜) |
| 商業棟テナント | 西武百貨店(1992〜94)⇒神戸ハーバーサーカス(1996)⇒ビーズキス(2004)⇒ファミリオ (2008〜？)⇒ハーバーセンター(2014〜) |
| ホテル棟 | ニューオータニ(1992〜2009)⇒クラウンパレス(2012〜) |
かなり安い買い物
2011年、HMIホテルグループがハーバーランドセンタービルを丸ごと買い取りました。ただし、前述のように一部は神戸ハーバーランド株式会社が所有しています。
買収額は50億円ですが、当初の建設費は340億円だったそうですから、かなり安い買い物だといえそうです（ 速報！HMI社がハーバーランドセンタービルを取得）。
このビルは開業当初は住友生命が所有していましたが、2007年にパシフィックマネジメントが買収したということです（ 【売買】神戸駅前の大型複合ビル、パシフィックマネジメントが取得）。Wikipedia によると、三菱UFJ信託銀行を経由して購入したということですが、出典は確認できませんでした。パシフィックマネジメントは、2008年に名称をパシフィックホールディングスに変更していますが、2009年には1636億4600万円の負債を抱えて、会社更生手続きを申請していま す（ 【トラブル】パシフィックホールディングスが会社更生法申請、負債総額1636億円 ）。不動産ファンドバブル期にハーバーランドセンタービルを買収したものの、バブルが崩壊して経営破綻し、安値で手放さざるを得なくなったということでしょうか。
2007年に買収した時、2009年末のニューオータニ撤退は予定されていたということですし、商業棟のテナントは西武百貨店撤退以来、目まぐるしく入れ替わっていたのですから、投資用不動産としてはさほどの価値はないとは思わなかったのでしょうか。
神戸駅の4倍以上の乗降客
ハーバーランドセンタービルはJR神戸駅から徒歩4、5分の「駅前一等地」にあります。大阪、京都や名古屋などの都市では、市の名前の付いた駅の乗降客数はダントツの1位です。しかし、神戸では次のように神戸駅より三宮駅の方が乗降客数は多いのです（ 兵 庫県の駅別 乗降客数のランキング ）。三宮には、JRのほか地下鉄山手線、阪神、阪急、ポートライナーの駅が集中していますから、トータルでは三宮駅は神戸駅の4倍以上の乗降客が集中しています。
| 249,834 | 三ノ宮 | JR |
| 141,850 | 神戸 | JR |
| 123,284 | 三宮 | 地下鉄山手線 |
| 111,961 | 神戸三宮 | 阪神 |
| 105,176 | 神戸三宮 | 阪急 |
| 83,776 | 元町 | JR |
| 74,974 | 三宮 | ポートライナー |
交通の便は三宮の方が格段に良い
京都駅や名古屋駅、博多駅は、新幹線のホームは在来線と同じ駅の構内にあります。しかし、新幹線の新神戸駅とJR神戸駅とは、かなり離れて います（ アクセス｜JR神戸駅より地下街で直結｜ホテルクラウンパレス神戸≪公式≫ ）。新神戸駅から三宮駅までは地下鉄1駅で3分で着きます。しかし、ハーバーランドセンタービルに行くには三宮でJR線に乗り換えないといけないので、さらに10分ほどかかってしまいます。神戸空港から三宮までポートライナーで21分ですが、ハーバーランドセンタービルまではさらに10分ほどかかります。また、関西空港からのリムジンバスは三宮止まりです。交通の便は三宮の方が格段に良いのです。
阪神と阪急、山陽電鉄は高速神戸駅で接続していますが、高速神戸駅周辺にはデュオこうべ地下街があるぐらいで、大阪方面からの買い物客は三宮で降りてしまいますし、明石方面からの買い物客も三宮まで足を伸ばします。
ほとんど海が見えない
また、ホテルクラウンパレス神戸（旧ニューオータニ神戸ハーバーランド）については、ハーバーランドにあるのに、ほとんど海が見えないという問題があります。もともと海から離れている上に、センタービルオフィス棟や神戸情報文化ビルなどのビルによって視界がさえぎられています。
神戸メリケンパークオリエンタルホテルの場合は、駅からは少し離れていますが、客室のバルコニーから海を一望できます（ デラックス コーナーツイン サウスビュー｜神戸メリケンパークオリエンタルホテル ）。なお、三宮駅・新神戸駅とホテル間は無料シャトルバスがありますし（無料シャトルご案内 ）、運賃210円のポートループバスもあります（ ポートループ（連節バス） | 神姫バス株式会社）。
6割を万葉倶楽部が占める
プロメナ神戸は、阪神高速3号線を挟んでJR神戸駅のすぐ東隣にあります。JR神戸駅からは、神戸クリスタルタワーを経由して、歩道橋で行くこともできますし、デュオこうべ地下街とも接続しています。
プロメナ神戸を海側から見た断面図は次のようになっています（万 葉倶楽部に行ってきました -プロメナ神戸- ）。 7階から16階までと最上階を万葉倶楽部が占めています。地下1階はフードコート。1〜2階はショッピングフロア。3〜4階はビューティー・健康フロア。5階はリサイクルショップ、18階は木曽路が占めています。
次のようにテナントを募集しています（ プロメナ神戸（ハーバーランド）|テナント募集）。ショップに敬遠される3階以上が、クリニックなどでうまく埋められているようで す。
高島屋系のブティック・ビル？
プロメナ神戸は、1992年、大阪ガスの100％子会社のアーバネックス（現在の大阪ガス都市開発）により、Daigasグループ初の本格的複合商業施設であるオーガスタプラザとしてオープンしました（沿 革|大阪ガス都市開発株式会社 ）。高島屋が関係するブティック・ビルだったようですが、ネット上には確実な1次情報はなく詳しいことは分かりません。2002年にビルをモルガン・スタンレーグループに売却、2004年にプロメナ神戸として全館が開業（ プロメナ神戸 - Wikipedia ）。その後、万葉倶楽部が改装を含めて41億円でビル（建設時の総工費180億円）を買い取ったということです（万葉倶楽部 開業 -プロメナ神戸- ）。しかし、これらの事実についても、確実な情報は確認できませんでした。2010年に神戸ハーバーランド温泉万葉倶楽部が開業しています（沿 革 | 万葉倶楽部グループ【公式サイト】 | 天然温泉 | 日帰り・宿泊施設）。
プールや映画館を転用か
万葉倶楽部11階の浴場の平面図は次のようになっています（ 館内案内 - 神戸ハーバーランド温泉万葉倶楽部【公式】 ）。水色の部分が浴室で、11が女子更衣ロッカー室、12が男子更衣ロッカー室です。かつてのフィットネスクラブのプールと更衣室を転用したようです。13はグランドキャビンで、各個室にシングルベット、テレビ、クロゼットが付いています。チェックイン午後3時、チェックアウト翌日午前11時、朝食付きで7150円です（ グランドキャビン男性専用朝食付きプラン通常7,150円）。サウナ＋ビジネスホテルと考えれば、そんなに高くないかもしれませ ん。
9階のフロント・イベントホール（映画館）の平面図は次のようになっています。こちらは、かつての映画館施設を転用したようです。
南紀白浜から源泉を運搬
16階の平面図は次のようになっています。1は客室で、2はプライベートリクライナーです。客室は26?uあり、シャワーとトイレも付いていますが、かなり細長いです（ 万葉倶楽部神戸の口コミ・レビュー！ここ宿泊する価値ある？ ）。「温浴施設には約200キロ離れた南紀白浜から毎日20トンの源泉をタンクローリーで運搬」しているので（ 神戸ハーバーランドに温浴・宿泊施設「万葉倶楽部」−南紀白浜から源泉運ぶ ）、神戸駅前で気軽に温泉旅行気分が味わえます。プライベートリクライナーはリクライニングチェア付きの個室で、朝まで泊まれるプランがあったようですが（ 「神戸ハーバーランド温泉 万葉倶楽部」へ行ってきました！！）、2022年4月から個室リクライナーは休止しています（営 業時間のご案内）。なお、朝 までクーポン を使えば、入館料と深夜料金で4,400円のところが3,630円となります。寝るのは8階のリラックスルームを使うことになりますが、しっかり眠るのは無理なようです（ 神戸万葉倶楽部の無料スペースで寝られるか？！ カップルが実験）。
ところで、13階より上のフロアーは、ほぼ真四角ですから、両サイドに細長い客室を並べても、中央部分が空いてしまいます。そこで、空いたスペースをプライベートリクライナーで埋めたものと思われます。高層階は商業施設には向いていないので、やはりオフィスとして使用することが想定されていたと考えるのが自然だと思われます。
最先端施設が、すっかり様変わり
2020年5月時点で、ハーバーセン ターとプロメナ神戸 の出店状況は次のようになっています。ハーバーセンターは3階の大半と5階の一部が空き店舗となっています。プロメナ神戸は、地下1階から3階にかけて各階 2〜3店舗の空きがあります。
ハーバーセンターは、しまむらグループが2階を、神戸市教育委員会が5階を占めているのが大きいです。プロメナ神戸は、5階をリサイクルショップ、3〜4階をクリニックや美容サロンなどが占めることにより、店舗募集に不利な中層階を何とか埋めています。
西武百貨店と高島屋系ファッションビルという、かつての最先端商業施設が、今ではすっかり様変わりしています。ハーバーセンターは、しまむら、業務スーパー、神戸クックワールドビュッフェ、サイゼリヤといった大衆路線で、プロメナ神戸は、美容・医療に重点を置いて、それぞれ活路を見出そうとしているようです。
| 外食 物品販売 美容・医療 サービ ス 行政 |
| ハーバーセンター | プロメナ神戸 | |
| 5F | 神戸市青少年会館 | スターマン リサイクルショップ |
| 4F | 神戸市教育委員会 | K&A Dental Clinic KOBEホワイトエッセンス神戸ハーバーランド院、 アロマテラピーサロン Selene（セレーン）、 悦慕（えくぼ）、ポーラ・ザ・ビューティ、スタジオ・ウインド、 やまもと静脈瘤クリニック、KING’S SALON（キングスサロン） |
| 3F | ダイソー | こがた内科、ハーバーランドリウマチクリニック、神戸みなと薬局、 しばきた消化器外科・肛門クリニック、 医療法人かけはし会脳神経内科 くすのき診療所 |
| 2F | しまむら、アベイル、 バースデイ、シャンブ ル、郵便局 | スクイーズプラネット、キャンドゥ、 アシュラン |
| 1F | ファミリーマート、コメダ珈琲店、 西松屋、神戸消化 器・内視鏡クリニック、神 戸ロイヤル薬局、 みなとのこども診療所 | サンマルクカフェ、Luise（ルイーズ）、BOLT BASE、 ハッベルバグリー、dog salon Pele（ドッグサロンペレ）、ほけんの窓口 |
| B1 | カーテンスタイルショップbeside 、サイゼリヤ、 業務スーパー、神戸 クック・ ワールドビュッフェ | リンガーハット、かつ丼 吉兵衛、 ケンタッキーフライドチキン、 ナマステ・ガネーシャ・マハル、隆記、三 豊麺 |
熱供給システムを買収？
プロメナ神戸の隣に神戸ガスビルという建物があります。
このビルには神戸ハーバーランドエネルギーセンターが設置され、地中に埋設された専用洞道により、地区全体に冷水・蒸気を供給しています（ 熱供給事業 神戸ハーバーランド地域）。
このビルを三菱商事が買収したそうです（ 【売買】三菱商事が185億円で神戸ガスビルを取得、産業REITに組み入れへ ）。ただし、これは通常の不動産売買ではなく、地域熱供給システムの担保価値を活用するための手段のようですが、あまり良く分からない話です（ SPC（特別目的会社）とは？メリット・デメリットと具体的なスキームを解説）。
海＋エンジョイ・笑顔
2013年4月、3つの商業施設（Ha・Re、旧神戸阪急百貨店、MOSAIC）を一体的に運用するumieがオープンしました。なお、神戸阪急は、2012年に閉店しています（ 神戸ハーバーランド「神戸阪急」が2012年9月に閉店）。
umieとは、次のような意味だそうです（ 「神戸ハーバーランドumie(ウミエ)」4月18日(木)9：30グランドオープン）。
umie=umi(海)＋e(エントランス・エンターテインメント・エンジョイ・笑顔)
umieの範囲と、それぞれの施設の配置は次のようになっています（ 神戸ハーバーランド商業施設新名称決定のお知らせ）。
山側から見た俯瞰図は次のようになります。商業施設として見れば、umie全体では、ハーバーセンターやプロメナ神戸の3倍以上の規模があ ります。
県下で第2位のショッピングモール
Ha・Reと神戸阪急が入っていたビルは三菱倉庫と日本生命保が共同で所有し、モザイクビルは三菱倉庫が単独で所有しています（ 神戸ハーバーランド商業施設 ｕｍｉｅ（ウミエ）がオープン ）。三菱倉庫は、貨物駅の海側から高浜岸壁にかけて、広大な倉庫群を持っていましたから、ハーバーランド地区では圧倒的な大地主だといえます。
| 名称 | 旧名称 | 施設名称 |
| umie | ハーバーランドダイヤニッセイビル商業棟 （三菱倉庫と日本生命保が共同所有） |
Ha・Re⇒umie NORTH MALL |
| 神戸阪急⇒umie SOUTH MALL | ||
| モザイク（三菱倉庫が所有） | MOSAIC⇒umie MOSAIC |
| 開業日 | 店舗面積m2 | |
| 阪急西宮ガーデンズ | 2008/11/6 | 約107,000 |
| 神戸ハーバーランドumie | 2013/4/18 | 約85,000 |
| グンゼタウンセンターつかしん | 2006/4/29 | 58,980 |
| イオン明石ショッピングセンター | 1997/10/23 | 58,000 |
| あまがさきキューズモール | 2009/10/20 | 57,800 |
| イオンモール伊丹 | 2002/10/10 | 57,000 |
| イオンモール神戸北 | 2008/2/22 | 55,000 |
| ららぽーと甲子園 | 2004/11/25 | 53,000 |
| イオンモール伊丹昆陽 | 2011/3/25 | 48,000 |
| 神戸三田プレミアムアウトレット | 2007/7/6 | 42,200 |
バブル崩壊と大震災で大打撃
1992年のハーバーランド開業時には、商業棟北館（現在のumie NORTH MALL）には、ダイエーが出店していました。
ハーバーランドの開発が始まったころは、バブル景気の真っ盛りで、当時のダイエーは飛ぶ鳥を落とす勢いでした。しかし、バブル経済の崩壊後は積極拡大路線が裏目に出て、業績は悪化の一途をたどっていました。1995年の阪神淡路大震災で大打撃を受け、256 億円の赤字に陥りました。2004年には産業再生機構に対し再建の支援を要請し、2005年に元会長の中内功氏が亡くなっています（ 「ビジネスを創った」不世出のゲームクリエーター、ダイエー中内?の打ち立てた金字塔とは）。
2005年11月にダイエーハーバーランド店も閉店しています（ ★ あの時神戸にこんなものがあった！その10）。
2006年11月、商業棟北館の名称を「Ha・Re」と決定し、ダイエーの跡にイズミヤが開店しました。「Ha・Re」とは Harborland Renaissance（ハーバーランド・ルネッサンス）の略だそうです（ 神戸「ハーバーランドダイヤニッセイビル」商業棟北館の名称を「Ha・Re」と決定）。
2007年3月、「Ha・Re」が全館オープンしました。テナントは次の通りです（ 神戸ハーバーランドに大型商業施設「Ha・Re」が全館オープン）。2〜4階が新規出店です。
3つの施設を一体としてリニューアル
umieの現在のテナントは次のような構成になっています（ フロアマップ ）。2012年に撤退した神戸阪急跡は全面一新となりましたが、それにとどまらず既存のHa・Re、MOSAICを含めて全面的見直しが行われています。
NORTH MALLは大型服飾専門店、SOUTH MALLは個性的ファッション・雑貨店、MOSAICはレストランが主となっています。いずれも、4階以上は、映画館、書店、フィットネス、大型専門店が占めています。
| NORTH MALL | SOUTH MALL | MOSAIC | |||
| 6F | Sofmap×KOJIMA | 通路 | OScinemas | ||
| 5F | 大垣書店・KONAMI | OScinemas | |||
| 4F | foodcourt・トイザらス | 通路 | SEGA・ABCMART | ||
| 3F | ユニクロ・スポーツゼビオ | 通路 | 衣料・雑貨 | レストラン | |
| 2F | H&M・ZARA | 通路 | 衣料 | 通路 | レストラン・雑貨 |
| 1F | 無印良品 | 通路 | 衣料 | 運河 | 駐車場 |
| B1 | AEONSTYLE・Seria・ココカラファイン | ||||
| B2 | 駐車場 | ||||
アンパンマン効果を意識？
リニューアルに際して、次のように改修と整備を行っています（ 神戸ハーバーランド商業施設 ｕｍｉｅ（ウミエ）がオープン）。
umieオープンに合わせて、神戸アンパンマンこどもミュージアム＆モールを誘致しています（ 「神戸アンパンマンミュージアム」開業−テープカットにやなせたかしさんも ）。アンパンマンは子供に絶大な人気があり、家族連れの集客に大きな効果があったようです。授乳室新設やモザイクガーデン整備などは、このような効果を意識したものと思われます。
シネマコンプレックスを移転
モザイクには、4スクリーンのシネマコンプレックス「シネモザイク」がありましたが、2013年4月7日に閉館し（シ ネモザイク）、umieオープンに合わせて、 SOUTH MALLに「OSシネマズ神戸ハーバーランド」（9スクリーン、1,400 席）が開業しています（『OS シネマズ 神戸ハーバーランド』2013年4月18日グランドオープン！）。
モザイクは、高浜岸壁に面していて海の眺めが良いので（ 開業5周年を迎えた神戸ハーバーランドumie ）、レストランが多くなっています。シネマコンプレックス移転や遊歩道改修はモザイクにテコ入れするためかもしれません。
見通しが良くなり、建物に一体感
Ha・Reと神戸阪急の間のキャナルガーデンは建物外側の連絡通路という印象がありました（神 戸ハーバーランド、モザイク レ ポート）。
umieになって見通しが良くなり、連絡通路も増設され、建物の一体感が増し、キャナルガーデンは内部空間としての印象が強くなりました（ 神戸ハーバーランドumie テナント大量閉店 リニューアルへテナント入れ替えか!?）。
駐車場は最大7時間まで無料
umieになってから、3ヶ所の駐車場が共通となり、最大7時間まで無料となりました（車 でのアクセス ）。なお、当初のメンバーズカードは、メンバーズアプリになっています。
また、フットサルコートを閉鎖して観光バス専用駐車場を設けました（開 業5周年を迎えた神戸ハーバーランドumie）。
開業5年で来場者は最多
開業5年でumie来場者は最多を記録しています（ 神戸「ｕｍｉｅ」開業５年、来場者最多に 訪日客が寄与 ）。神戸アンパンマンこどもミュージアム＆モールの人気、周辺マンション建設による住人増加、外国人観光客の増加が寄与したのではないかとのことです。
2016年度に少し落ち込んでいるのは、イズミヤハーバーランド店が閉店した（ イズミヤハーバーランド店が７月15日に閉店！後継テナントはイオン系の店舗）影響ではないかということですが、イオンスタイル umieが出店した（umie のイズミヤ跡のスーパーが7月14日オープン！無印良品やフランフランも出店！【イオンスタイルumie】 ）2017年度には回復しています。
遊覧船とレストランクルーズ船
神戸港では、遊覧船は中突堤中央ターミナル（かもめりあ）発着のロイヤルプリンセスと御座船安宅丸が運航しています。レストランクルーズ船は、高浜岸壁発着のコンチェルトと中突堤発着のルミナス神戸2が運航しています。
| 神 戸ベイクルーズ（遊覧船）2001年〜 | |||
| ロイヤルプリンセス | 40.36ｍ | 414t | かもめりあ |
| 御座船安宅丸 | 49.70m | 486t | かもめりあ |
| THE KOBE CRUISE（レストランクルーズ船） | |||
| コンチェルト | 74m | 2,138t | 高浜岸壁 |
| ルミナス神戸2 | 106m | 4,778t | 中突堤 |
湾内のみを運航
ロイヤルプリンセスは、ぎっしり詰め込んで500名が乗船できます（ 船の紹介|神戸ベイクルーズ）。
御座船安宅丸（ござぶねあたけまる）は、江戸時代の「安宅丸」をモチーフにして作られた船です。
ロイヤルプリンセスと御座船安宅丸は湾内のみ運航しています。やや小ぶりなロイヤルプリンセスは神戸大橋をくぐることができます（航 路図・見どころ|神戸ベイクルーズ ）。いずれも、中突堤中央ターミナル（かもめりあ）から出発します。
須磨沖や明石海峡まで
コンチェルト（THE KOBE CRUISE）は、1997年に就航、全長74 メートル、2,138トンの船内に9部屋、最大604名まで収容可能なレストランクルーズ船です。
コンチェルトは、昼間の航海では、須磨沖まで巡ります（運航時間・航路について-コ ンチェルト ）。モザイクのある高浜岸壁から出発します。なお、高浜岸壁では、1991年から2012年まで、淡路島までのフェリーが運航していたそうです（ あのとき神戸にこんなものがあった！ 高浜旅客ターミナル可動橋1991年〜2012年）。
ルミナス神戸2（THE KOBE CRUISE）は、1994年に就航、全長 106メートル、4,778トン、6つの部屋に最大1000名まで収容可能なレストランクルーズ船です。
ルミナス神戸2は、昼間の航海では、明石海峡まで巡ります（運航時間・航路について-ルミ ナス ）。神戸メリケンパークオリエンタルホテルのすぐ横から出発します。
ルミナス神戸２は、ルミナスクルーズ（神戸市中央区）が運営し、国内最大級のレストランクルーズ船として神戸港や周辺の遊覧などで人気を集めていましたが、近年の台風などで運航中止が相次ぎ、資金繰りが悪化、そこにコロナ禍が重なって予約が入らなくなり、運営を断念。2020年３月、民事再生法の適用を神戸地裁に申請し、その後、破産手続きに移行しました。神戸クルーザーが、ルミナス神戸２の事業を引き継ぎ、2021年11月から運航を再開しています（ レストランクルーズ船「ルミナス神戸２」１１月３日に運航再開へ 別会社が事業引き継ぎ）。